著名投資家の特別対談 第2回目は『33歳で資産3億をつくった私の方法』や『年収1億を稼ぐ人、年収300万で終わる人』など投資運用の著書を数多く執筆されている午堂登紀雄さんにご出演いただきました。今回は2部構成でお届けします。本記事は第1部、投資家として太陽光発電を運用されている午堂さんから見た、太陽光発電投資の始め方と現状、そして未来について語っていただきました。
午堂登紀雄氏 プロフィール
午堂登紀雄（ごどう・ときお）
岡山県出身、株式会社 プレミアム・インベストメント＆パートナーズ 代表取締役
不動産投資コンサルティングや事業開発を手がけるかたわら、資産運用やビジネススキルに関するセミナーや本の執筆、講演でも活躍。
投資用不動産を多数所有し、太陽光発電投資物件も10基以上保有している。総資産は5億円超。
午堂さんの太陽光発電投資の現状
Q: 午堂さんは不動産投資も太陽光発電投資も運用されていますが、太陽光発電所はいま何基お持ちですか？
稼働中が10基、連系待ちが2基、工事待ちが1基、ローン審査中が1基で、順調に行けば全部で14基にですね。全部低圧の物件です。
午堂さん
Q: かなり多く保有されていていますが、どういう観点で物件を選ばれていますか？
最初は日当たりがいい場所で、業者が信頼できればいいかなと思っていました。でもそのうち、住宅地近隣の物件を放置していたら草ぼうぼうになって、住民のクレームが役場に入ったらしいんですね。役場のほうから「空き地の適正管理に関する条例」に違反しているから、早急に対応してくれって言われたんです。
午堂さん
住宅地に近いと周りの目があるから、よくないなぁと思いました。次を買うんだったら人里離れた山奥がいいかなと考えるようになりました。そういう場所なら、もし仮に20年経って止めようと思ったときに、放置してても問題にならないですからね。
午堂さん
Q: 草刈りしていないことで、近隣からクレームが入ることがあるんですね？
午堂さん
Q: 虫が問題になるとすると、農地が近くてもクレームになりそうですね
そうですね。農地が近いと除草剤を撒くこともできないですからね。
午堂さん
Q: そうすると現在稼働中物件は、防草シートなど敷いてあとは手入れしないというスタンスですか？
玉砂利を全部敷いてくれて、雑草の心配をしなくていい案件もありますし、自分で防草シートを敷いた案件もあります。販売業者さんのオプションで防草シートを敷いてもらったものもあります。あとは、草刈りがメンテナンスとセットになっているものもあるので、それで管理してもらっているものもあります。
午堂さん
Q: 基本的に自分の手がかからない状態なんですね。
そうですね。年1回くらいは現地を見にいきますけど、そのときちょっと間が伸びてるなと思ったらチョキチョキ切ってくるくらいですね。
午堂さん
Q: 稼働中の太陽光発電所が10基もあると、場所もバラバラで販売業者も違って、遠隔監視システムも違うと思うんですが、毎日チェックはされるんですか？
基本的にアラートメールが来たときにチェックするくらいで、それ以外は放置していますね。
午堂さん
Q: 電力会社からくる買電明細を見るくらいですか？
そうですね。それを普通に稼働してるんだなって見るくらいですね。それで大きく落ちていれば、パワコンが何台か落ちている可能性があるので、現地を見に行きますね。遠隔地であれば業者さんに相談して見てもらったり。
午堂さん
ただ業者があまりよくないところも多いんですよね。連絡してもつながらないとか、折返しもこないとか。まだまだ業界としては導入期ゆえに、全体の管理のクオリティが低いのかもしれない。
午堂さん
ーーーーー不動産投資と比べてまだ歴史も浅いですからね。業者の数も限られるので、競争原理が働きづらいということがあるかもしれませんね。
発電所の場所も遠いですからね。遠隔監視でアラートが来ていても2、3日は動けないとか。この間の台風のときも、千葉県はバッサリやられていたので、復旧まで10日くらいかかったところもありましたしね。
午堂さん
ーーーーー発電していても、送電線が破損していて買取してもらえない状態も続きましたしね。
関東にも今後、大型台風が来ることを考えると、ちょっと不安なところもありますけどね。
午堂さん
太陽光発電投資の物件を購入するときのポイント
Q: 持っていらっしゃる物件はほとんど関東ですか？
千葉県と茨城県が多くて、あとは四国に1箇所と九州に1箇所ですね。今回、メディオテックさんから宮城県の物件を買いましたけど、遠隔地にあるものは草刈りのオプションがあるものに限るんですよね。そうそう見に行けないので。草刈りのオプションがあれば、そこの写真を撮って送ってもらえるので。
午堂さん
Q: ちなみに宮城の物件を購入された理由は？
午堂さん
Q: 規模は小さめの物件ですか？
70kWくらいですね。ローンの審査では1,500万円まで買えると回答があったので、それにプラス自己資金を積んで買える物件でとお願いしたら宮城の物件でしたね。
午堂さん
Q: メディオテックを選択した理由はどんな基準でしたかか？
ローンが通ったからというのが一番の理由ですね。あとはメンテナンスメニューに草刈りがあったということもあります。別の業者さんでローンは通ったんだけど、草刈りのメンテナンスメニューがなかったんですよね。今回購入した物件は宮城で遠方なので、行くことも難しいしどうしてもそのメニューが必要でしたからね。
午堂さん
Q: 販売会社の規模とか信用よりは、物件とプランありきで選ばれることが多いですか？
そうですね。物件とプランですね。というのも、任せてみないとその会社が良いか悪いかはわからないですからね。ただ、駄目な会社はすぐに分かって、すぐ契約を迫ってきたりね。そういう会社はネットでも炎上していますし。あとは、例えば電話したときの対応とか、会社を訪問したときの対応とかがしっかりしていると、管理もしっかりしている傾向ですよね。これは太陽光発電投資も不動産投資も同じです。
午堂さん
Q: 現在ご所有のうち、一番古い太陽光発電所はいつごろ購入したのですか？
午堂さん
Q: その3〜4年の運用で、大きなトラブルはありませんでしたか？
隣の家の人が、ゴルフの素振りの練習をしていて、クラブがすっぽ抜けてパネルに直撃したことがありました（笑）。パネルが一枚割れたんですが、保険で対応しました。その同じ発電所で、連系前に一番太い銅線を盗まれましたね。それも保険で対応しました。
午堂さん
Q: まだパワコンが故障したとかはないですか？
表示部分が壊れたことはありましたが、運用には支障なかったですね。液晶だけ交換してもらいました。あとはツタが絡まってフェンスが傾むきつつある物件もありますね。
午堂さん
Q: 保険は結構大事ですね。
あったほうが安心ですね。なにが起こるかわからないですからね。
午堂さん
Q: 今、太陽光発電投資用でどんな保険に加入していますか？
設備の損害保険と物件によっては休業補償に入っています。これも販売業者さんによって違っていて、始めからパッケージになっている物件に対しては休業補償が付けられないとか。だから休業補償は入れるものだけ入っています。
午堂さん
Q: 買われる前に物件の視察はしますか？
見に行きますが、四国と九州の物件のときは座標を教えてもらってGoogle Earthで確認しました。
午堂さん
Q: いままで買ったもので、蓋を開けたら影ができちゃったようなことはありませんか？
ありますね。結構頑丈な、2mくらいの高いフェンスが建っている物件があって、冬になると意外と影が伸びちゃってパネルに掛かっているものがありますね。
午堂さん
Q: フェンス変えちゃったほうが、長期的に得しそうですけど、どう対処されますか？
どうですかねぇ。でも冬だけですからね。夏はまったく影がかからないですから。
午堂さん
ーーーーー確かに冬場だけは日が沈むときに、影が伸びることも考えられますね。
午堂さん
午堂さんが考える、太陽光発電投資の業者の選び方
Q: 10基稼働中でトラブルがこれくらいだと、全体でシミュレーションを上回っているんじゃないですか？
今、稼働中の10基で年間均すと、ローンの返済を済ませて800〜900万円くらいの収入ですね。シミュレーションとトントンか上回ってるのが両方ありますけど、下回っているものはありませんね。ただ、まぁ始まったばかりですから、これからなにが起こるやらって感じですね。
午堂さん
でも、だいたい想定できるトラブルしかないですから、いかに迅速に業者が対応してくれるかにかかってますね。そういった意味では業者のリスクはありますよね。
午堂さん
Q: 業者選ぶポイントとしては対応力が一番大きいですか？
業者のリスクとは言っても、いい物件を売っていたのがたまたま変な業者だったってこともあり得るじゃないですか。でも、物件には罪はない！ そういうときには業者をあとから変えるしかないかなと思いますね。ただ難しいのは、販売店経由じゃないとメーカーが対応してくれないということもあるのでね。まだ変えたことないからわからないですけど。
午堂さん
今保有している物件のうち、3基くらい購入した会社さんが、経営幹部が80代のおじいちゃんの会社だったんですが、20年後はまず居ないだろうなと（笑）。でも、物件はいいので購入しましたが、管理会社を変更する前提で買っています。
午堂さん
逆にいうとメディオテックさんのように、他の事業で収益があって社員さんの給与も賄えるような会社だと、ぽっと出の太陽光販売会社よりは体力的には持つかなと考えますね。FITの新規認定が終了するわけで、売るものがなくなる。物件の販売だけやっていた会社はなくなる可能性が高いわけですし、太陽光の事業だけやっている会社はメンテナンスでどれだけ稼ぐかですからね。
午堂さん
Q: 中古市場の立ち上がりを待つ形ですかね？
中古立ち上がりますかねぇ。今の物件のほうがパネルの発電もパワコンの変換効率も耐久性もいいので、古い物件を買うかどうかですね。ちょっと前は中国製は粗悪だってイメージありましたけど、今はむしろ中国製の性能が高いとかもありますからね。
午堂さん
Q: 逆にFITが終わることで、太陽光発電投資をやっていなかった人が購入するということも考えられますが、いかがでしょうか？
あとはRE100を目指す企業さんが購入することも考えられますね。ただ20年という時間が限られているものですから、わからないですよね。
午堂さん
投資用太陽光の卒FITを見据えて
Q: 今保有している物件の20年運用以降、午堂さんはご所有の太陽光発電所をどうされますか？
基本的にはあと10年、トータルで30年やろうと思っています。そういう意味でなるべく過積載の物件を多めに持つようにしています。今工事中の物件も115kW、ローン申請中の物件も110kWですね。たとえ売電単価が5円とかになっても、利益はでるかなと。シミュレーションしたら年間30万円くらいですけど、ないよりは良いだろうと思っています。
午堂さん
ーーーーー住宅用の卒FITは高くて11.5円で買い取っている会社もあるくらいですから。優に年利10%は超えていますからね。
Q: 20年間運用以降の売電単価について5円と予測されましたが、理想としてはいくらがいいと思いますが。
7円くらいなら御の字かなと思います。低圧10基もっていれば、仮に1基年間30万円としても全部で300万円です。若いサラリーマンくらいの年収にはなりますから、いいかなと思いますね。
午堂さん
Q: 投資用の卒FITが始まるときも、電気を買い取る会社はいろいろ出てくると思いますが、基本的には単価ということになりそうですね
ただ産業用は住宅用よりいっぱいあるので、買い叩かれる可能性もあるかなぁと。アメリカでは3円という事例もありますからね。
午堂さん
Q: RE100もそうですし、そもそも国内の電源の比率の議論もいったりきたりしていますしCOP25では日本はそうとう叩かれてましたけど、国策がどうなるかという問題もありますね
蓄電池の値段も下がっていますし、余ったものは貯めておいて夕方以降に賄うというような体制ができてくれればいいですけどね。
午堂さん
Q: もし、その体制ができれば、それぞれの太陽光発電所に蓄電池を積まれますか？
ただ経産省の話だと、後付けは認められないという議論がありますからね。だから最初からワンセットにしなきゃいけないという話もあります。
午堂さん
Q: その点もやはり政府や関係官庁がどう仕切るかによって大きく変わってきますね。
発電事業者に1kWあたりいくらか負担しろって話もありますからね。勘弁してよって感じですよね。
午堂さん
Q: 美作市の一例もありますけど、事業者の後出しは駄目で、官庁の後出しはいいって話はひどい話ですよね。
系統連系の更新負担金みたいな話もありますけど、こっちは連系負担金を先に納めてますからね。
午堂さん
Q: そのあたりが変動するのは、ちょっとしたリスクになる可能性はありますよね。不動産投資はある種、慣例化している部分があるので、居住用であればあまり変更されることはないですけど。
太陽光発電投資に関しては、最初大盤振る舞いしておいて、儲かってるからいいじゃないかっていう発想はずるいよなと感じます。第3のビールが売れたから、課税するとかと同じことですよね。不動産投資についても金取引をして消費税還付を受ける方法も封じられましたしね。海外不動産投資との損益通算ができなくなりますし。
午堂さん
Q: 国の税収が下がっているということもあるでしょうが、稼ぎたいのに稼げないパターンが増えていきますね。国の一声で変わることはどの投資にとってもリスクになり得るということですね
ただ現状は、普通の人が安定的に収益を稼ぐ、再現性の高い投資は不動産投資か太陽光発電投資ということになりますね。当然株の配当や預金金利はありますが、元本が大きくないと難しいですからね。
午堂さん
投資初心者に太陽光発電投資が向いている理由
Q: 株をかって優待で生活するというものが一時流行りましたが、元本あってこその話ですからね
1億円あって年利4%、400万円くらいの利益ですからね。
午堂さん
ーーーーー一普通のサラリーマンの年収稼げるか稼げないかくらいですね
そもそも1億円の運用資金をどうやって貯めるんだって話ですよね。あまり現実的ではない。ローンが使うことができるものであれば、大きな投資ができるってことですよね。
午堂さん
ーーーーー一レバレッジを効かせられるものからはじめないと…
午堂さん
Q: そうなると太陽光発電投資も不動産投資も、初心者に向いているということですね？
ほかの金融商品よりは。あとは株価とか為替相場とかの変動を気にしなくて済むってことですよね。太陽光発電投資は若干天気は気になるけど、「また今日も雨かよ」みたいに（笑）
午堂さん
Q: 太陽光発電投資は東日本大震災があって、バッと出てきたまれな投資商品だと思いますが、午堂さんの投資人生にどのくらいインパクトを与えましたか？
印象としては太陽光発電投資も不動産投資も並列のイメージですね。どっちが優れいているわけではなく。不動産投資でローンが組めないときに、太陽光発電投資用物件でローンが組めるとか、不動産投資には空室リスクがあるけど、太陽光発電投資にはそれがないとか。分散投資をしている感じですね。
午堂さん
Q: ローン待ち、工事待ち、連系待ちがまだ4基ありますが、まださらに太陽光発電投資物件の買い増しはされたいですか？
午堂さん
投資物件を購入する際のファイナンスについて
Q: 太陽光発電投資の場合はどのようなローンを組んでいますか？
初回は日本政策金融公庫でした。新規事業者融資で無担保無保証融資が組みました。販売業者さんにも「お客さん紹介するから」といって値引きしてもらいましたんで、ほぼフルローンでしたね。
午堂さん
ーーーーー公庫でも手出しゼロは魅力的ですね。ただ申請の手間が面倒だという人もいらっしゃいますね。
時間かかりますからね。申し込んでから2ヶ月くらいかかることもあって、その間に物件が売れてしまうなんてこともありますからね。
午堂さん
Q: 不動産はどうしても手出しが必要ですが、太陽光発電所を買うときにも頭金はある程度入れられますか？
入れたり入れなかったりですね。ただ公庫で融資をお願いするときは土地代は自己資金でと言われることが多いですね。民間の銀行でも「定期預金をこれだけ積んでくれたらこれだけ融資できる」などの条件提示で融資額を出されることもありますしね。
午堂さん
Q: 信販系ソーラーローンをお使いではないですか？
午堂さん
Q: 太陽光発電所を買う際に銀行系、公庫、信販系を利用してみて、それぞれ良し悪しがあると思いますが、違いなどどのようにお考えですか？
午堂さん
ーーーーーある程度手出しができて条件があえば、金利が安いほうがベストということですね
銀行系だと0.8%とか、信販だと2.2%とか2.5%とか。仮に15年で組むと、何百万の差になりますからね。それを上回る利回りが取れるのであれば、どこでも構わないですね。あと銀行系だとエリアの制約がでますからね。
午堂さん
ーーーーーとくに地方になると、物件が地銀の営業エリアにないということもありますからね
そうですね。それで自分が住んでいないから貸してくれないんですね。そうなると公庫が次の選択肢になるんですが、公庫も限度額がいっぱいになる。そうなると信販系の出番となるんですよね。
午堂さん
Q: 太陽光発電投資と不動産投資の比較の運用面についてですが、手数については両方ともそんなにかかっていないと思いますが、それ以外で違いはありますか？
不動産投資は退去に伴う空室リスクがある。太陽光発電投資については雨でも微弱に発電はするが、天候不順が続くと売電収入が落ちる。まぁ、どっちもどっちって感じですね。
午堂さん
ーーーーー最近は天候不順が多いので安定しないところはあるかと思いますが、どちらも管理を業者さんにお任せさえすれば、運用に支障がでることはなくて、天候とか空室のような頻繁にあるわけではないリスクがあるということですね。
でも10年20年のターンで均せばそんなに違いはないですよね。ただ修繕については、太陽光発電所についてはパワコンとか遠隔監視の交換くらいですけど、不動産物件の場合は給湯器とかエアコンとかインターホンとか、交換が必要になる項目が多いので、長期的には不動産のほうが修繕費が上がりますよね。
午堂さん
なぜ太陽光発電投資を始めることを迷うのか
Q: 午堂さんのように、不動産投資をされている方で太陽光発電投資物件を買われる方がいる一方、不動産投資はするけど太陽光発電投資はちょっとと言われる方もいます。そのあたりはなにが違うとお考えですか？
終わったらなにも残らない点ですかね。太陽光発電投資にはリセールバリューがない。不動産投資を好む人の中には、資産性を好む人が多いですからね。太陽光発電投資は出口戦略も不透明ですから。不動産投資の一棟保有なら自分の好きなようにできますからね。
午堂さん
Q: 太陽光発電投資は怪しいとお考えの方もいますよね？
悪いニュースが報道されやすいですから。それでイメージが付いちゃってますよね。
午堂さん
Q: 午堂さんが、太陽光発電所1基目を購入される際に、持っていたイメージはどうでしたか？
みんな騒いでるなと思ってましたけど、やっぱり良くわからない状態でした。本当に収入が上がるのかなとか、業者のシミュレーション通りにいくのかなとか。だから数年は様子見てましたね。その間、自分でいろいろ調べてみました。
午堂さん
それで、とりあえず1基やってみるかと思って始めたらまぁまぁ上手くいったので増やしてみようかと。それと同時にアパートの融資がどんどん通りにくくなってきたので、今は不動産投資よりは太陽光発電投資かなといった状態ですね。
午堂さん
「太陽光発電投資はどうかな？ やっぱり不動産投資ががいいな？」と迷うのもいいんですけど、今の市場環境では不動産物件がなかなか買えないじゃないですか。それなら、ただ待っていればいいのかといっても、それで値段が下がるかどうかもわからないですよね。
午堂さん
ローンを組むなら完済時年齢のこともありますし、いたずらに時間を過ごすわけにもいきません。時間が経ってから、やっぱり動いておけばよかったということにもなりかねませんから、手が出せる投資から始めるほうがよいと思います。
午堂さん
午堂さんが投資運用している不動産について
Q: 午堂さんは不動産投資や太陽光発電投資の両方をされていますが、現在どのようなスタンスで投資運用されていますか？
基本的にはレバレッジが効くもので運用しています。不動産などであればローンが組める、金融商品であればFXとか、少ない元手で大きく運用できることが基本として１つ。それから、比較的安定的に収入が得られて、そこに手間がかからないということですね。
午堂さん
Q: 現状はどんな不動産を保有されていますか？
都内に区分マンションと、一棟マンション、自宅兼事務所などを保有していますね。あとはアメリカとマレーシアにも保有しています。
午堂さん
ーーーーー海外の物件も居住用の物件ですか？
午堂さん
Q: 手間でいうと、不動産投資ではどのように対応されていますか？
管理会社にほぼおまかせですね。例えば入居のときの内見の案内とか、契約書を交わすこととか、入居後のクレームや問い合わせの対応や、家賃の督促してもらうこととかをやってもらっていますね。
午堂さん
ーーーーーそれはサブリース（一括借上げの家賃保証制度）とかではなくてということですね？
午堂さん
Q: 不動産投資は物件がすべてですか？
そうですね、やっぱり人がどういう物件だったら借りたいかということにです。首都圏であれば駅から近いとか、都心に近いとかですね。
午堂さん
Q: ご自身のなかに条件があって、他の投資家も同じように探すと思うのですが、そこをいかに早く見つけるかが大切ということにですね？
いろんな投資家によって目線が違っていて、例えば専業大家さんであれば、駅から離れていても自分で工夫して入居者を探せるとか、自分で時間をかけて自分で〇〇できるというような、そっちにエネルギーを投入できる人もいます。
午堂さん
でも、自分の場合は大家業をやりたかったわけではなく自由が欲しかったので、だったら確実に苦労しなくても賃貸が決まる場所、家賃が下がりにくい場所、駅チカで都心に近い場所になります。都心部だと利回りは下がりますけど、そこは保険として割り切っています。
午堂さん
Q: 不動産投資で失敗談はありますか？
昔、不動産賃貸でサブリースを組んだときに、サブリース会社がリーマンショックのときに逆ザヤになって、督促をしたんですがなかなか家賃が振り込まれなくて、契約解除して別の管理会社に切り替えたということはありました。
午堂さん
あと不正融資問題で問題になった銀行で借りたことがあって、借り入れ当初は取引実績よって「3年後に利率のよいものに借り換えできますよ」ってことを言われていたんですが、いざ3年目に借り換えしようと思ったら「できません、できない理由も言えません」って言われたことがありました。結局は別の金融会社で借り換えしましたけど。
午堂さん
Q: 最近の不動産投資の潮流で賃貸併用住宅があると思いますが、ワンルームの区分所有やマンション一棟買いなどとと違いはありますか？
マンション一棟もって自分は賃貸に住んで、家賃収入で賄うという方法もあると思うんですけど、自分の場合は本のネタにもしたいと思っていたんで、賃貸併用住宅をはじめたんですね。それから、以前都内に住んでいたんですが、都内は公園も少なくて交通量も多くて、待機児童問題があって、子育てもしにくくて住みにくいから、住むんだったら郊外だろうと。
午堂さん
だから今の場所に引っ越してきたんですが、単純に引っ越すなら家賃を払う必要もあるし、家を買うならローンを払う必要もあるし、それは芸のない買い方だなと思ったので、賃貸併用住宅にしようと思ったんですね。
午堂さん
Q: 賃貸併用住宅はどんなローンを組んでますか？
事業用ローンを使っています。民間の住宅ローンを使えるんですが、自宅部分が総床面積の半分以上なら使えるんですが、そうならない場合は事業用ローンが使えます。
午堂さん
不動産投資と太陽光投資の利回り比較
Q: 不動産投資と太陽光発電投資の利回りを比較するときに、売却益まで考えて不動産がいいと言う方もいれば、運用実績だけで太陽光がいいと言う方もいます。午堂さんとしてはどのようにお考えですか？
イーブンかなと思っています。なぜかというと、太陽光発電投資は利回りは高いけど、辞めるときに処分費用がかかる可能性が高い。不動産投資は何百万円か何千万円か資産の価値として残る。ただトータルで考えれば、さほど変わりはないかなと思います。
午堂さん
ただ、不動産投資については現状、ローンを組む際に相当な自己資金を求められるので、今手出しを少なく始めるのであれば太陽光発電投資かなと思います。だから自己資金があるかどうか、ローンを引っ張れるかどうかで判断が分かれると思います。個人的には儲かればどちらでもいいかなと思います。
午堂さん
Q: 太陽光発電投資も不動産投資もイーブンだというお話ですが、どちらか迷われている投資初心者の方がいると思います。そういう方にアドバイスはありますか？
小さい金額でできるものから、始めることがいいのかなと思います。借金の額が大きいとビビるじゃないですか。でも借金の額が小さければ、とりあえず自分の給料のなかからどうにか払っていけるというような、余裕が生まれると思うんですね。それで心配事が1つ減る。小さいものからスタートして、運用して、経験を積めば、良い悪いの判断ができますから。
午堂さん
Q: なるべく傷を負わずに経験値を積むということが大事なんですね
午堂さん
Q: ただ悩んでいるうちに止めるという選択をする方もいますが？
それはしょうがないですよね。そういう人生を選んでいくしかないですから。逃げ続けるなら、それはそれでありです。ただし、経済的に豊かになるとは限らないですからね。
午堂さん
Q: 年金2,000万円不足問題もありますし、普通の給料で生活していけるのかということもありますね
どういう人生をデザインしたいのか。そうするためにはどこにお金を動かしていくことで、一番実現できる可能性が高いのか、合理的に考える必要がありますね。そこに怖いとか怪しいとか、変な感情を入れてしまうと判断できなくなる。
午堂さん
太陽光発電投資と不動産投資以外の発想
Q: ずいぶんと遡った話になりますが、そもそも投資全般をはじめたきっかけは？
サラリーマンのときにすごく忙しかったので、こんなペースだと続けられないなと。とはいっても会社を辞めてしまっても収入源がなくなると。じゃ、どうすれば働くペースを落としてでも、収入が確保できるかと考えたら、資産運用かなと。
午堂さん
ただ当然17〜18年前当時はiPhoneとかもなかったから、いつでもどこでもトレードできないし、副業禁止だったし、会社のパソコンは機密情報が多くて監視されている状態で、そのパソコン使って日中トレードもできないし、消去法で不動産かなと。ということで不動産投資から始めたという感じです。
午堂さん
Q: 太陽光についてはFIT認定が終わってしまい新築物件が買えるのもあと1年くらいです。そのあと不動産投資以外でどのような投資を考えていらっしゃいますか？
不動産が絡むんですけど、障害者用のグループホームですとか、シェアハウス、旅館業法を取ってゲストハウスなどを考えていますね。外国人向けの宿泊施設はまだまだ足りていない状態ですので、参入の余地がありそうですよね。
午堂さん
Q: コインランドリー投資は考えましたか？
考えましたが初期投資が大きいし、交換するときもまた同じ金額がかかる。そう考えると設備負担が大きすぎて、これはペイしないなと思って止めました。2,000万円かけてコインランドリーはじめて、15年経ったらまた機器の入れ替えで2,000万円かかる。これは合わないと。しかも認知されるまで時間が掛かるので、稼働率がなかなか上がりにくいんですよね。ネットで調べてみると、結構悲惨な目にあってる人も多いですし。不動産賃貸だったらだいたい相場も決まっているから、おおよその計算ができますけど、コインランドリーはわからないですよね。
午堂さん
Q: コインランドリーの客足は読めないし、コンビニと同様に近隣に競合ができたら大変ですね。
同じ発想でコンテナ（レンタル倉庫）投資にも言えますね。
午堂さん
Q: グループホームだと、運営会社が一括で借り上げてくれるということになりますから、リスクは下がりますね。
そういうことですね。宿泊施設の場合はAirbnbに対する規制が厳しいので、そちらはゲストハウスですることを考えています。
午堂さん
フランチャイズやオーナービジネスの過酷さ
Q: 確かに不動産が絡みますけど、内容が違うと運用方法も変わりますね
やっぱり本業を持っていて片手間に運用できる副業は、そういった形にならざるをえないですね。自分の知人でフランチャイズに加盟してオーナービジネスで飲食業をしている人もいますが、普段は店長さんに任せるけど、週末シフトが埋まらないと自分は出て働いていたりしますから。
午堂さん
ーーーーー19年12月半ばのテレビ東京系で放映している『ガイアの夜明け』で大戸屋を取り上げていました。働き方改革で残業は減らさないといけないけど、バイトは集まらないし一人あたりを過剰に労働させられないから、店長が結局自分が店に出なければならない現状を放映していましたね
コンビニと同じで、オーナーが地獄を見るってことですよね。長期の旅行とか絶対行けないですからね。
午堂さん
Q: あとは、学生さんが昔ほどアルバイトしないっていうのもあるようですね。
ほかにも割の良いアルバイトもありますからね。しかもコンビニは便利になればなるほど、覚えることも増えるので、オペレーションが大変ですからね。都内のコンビニとかファストフードは外国人労働者の草刈場みたいになってますからね。だから事業として人を雇うというのも現実的ではないですよね。
午堂さん
Q: 人的要因としても運営会社の一括借上がメリットになるわけですね
ただ、その運営会社が適正かどうかを精査する必要はありますけどね。当然彼らもいずれは撤退するということもあるので、そのときに代替の業者が見つけられるのかどうか。それはリスクですけどね。
午堂さん
太陽光発電投資と不動産投資が資産形成の鉄板
Q: 不動産投資に関してですが、物件価格はオリンピック後も上がりっぱなしになりそうですか？
おそらく都心部は変わらないと思います。暴落するという理由がないですね。今売れ残っている湾岸地域のタワーマンションなんかは、住宅ローンが組めない値段まで上がっちゃっているので、販売価格を下げざるを得ないということはありますけどね。都心部のいい物件については、下がる理由がない。
午堂さん
人の流入も止まらないし、東京のいたるところでリニューアル工事をしていますから、ますます魅力的な街になることは間違いない。だから人が減るということも考えにくい。だから値段は下がらない。さらに東京23区内はワンルームマンションの供給規制がありますから、新規の物件はこれ以上増えないですよね。当然値段は高止まりします。
午堂さん
都内のいい物件を持てる人はいいですけど、郊外のマンションとか戸建ての価格は下がっていくとは思います。それで勝算がある人はいいですけど、そうでなければ地方や郊外では持つ気にはなれないかな。少ないとも政令指定都市とか県庁所在地とかですかね。
午堂さん
Q: どうがんばっても首都圏の一極集中の構図は変わらないということですね
会社がそこへ進出するんですから、求人もそこに集中する。そうすれば仕事に就けば住むところが必要になる。その構図ですね。田舎に仕事がないから、都心に出てこざるおえないですから。太陽光はその逆で、地方の土地を安く仕入れるってことが可能になってますからね。太陽光は地代がかからなければ、20年以降の運用も楽になりますから。
午堂さん
Q: 最後に2020年以降の午堂さんの投資の展望はどうなりそうですか？
ローンが通ればなんでも買うっていうスタンスです。不動産でも太陽光でも買いますね。高値掴みしてしまっては身動きとれなくなるので、値段の精査はシビアにする必要があります。それで、お金が余ればグループホームやゲストハウスの運用を考えますね。
午堂さん
将来は子供の教育のために海外へ行くことも考えていますが、その分にもお金が必要ですし、のちのち自分が面倒みなくなったときもお金が必要になりますから、それを考えても太陽光と不動産は鉄板の投資ですね。投資信託をコツコツ積み立てていって、いざ解約ってときにリーマン・ショックみたいになったら目も当てられないじゃないですか（笑）。
午堂さん
ーーーーー相場変動のものはそのときどきに依存しますからね。ストック型の投資はそうはならないですからね。今日はたくさんお話いただきまして、ありがとうございました。ユーザーのみなさんにも役立つお話が聞けました。また機会がありましたら、よろしくお願いいたします。
編集後記
投資家さんによって、利回り確保のために自分でメンテナンスをする方もいれば、午堂さんのように時間を優先されるために業者にすべて任される方もいて、さまざまなケースが考えられます。サラリーマンという属性を活かして、ローンを組んでレバレッジを効かせた投資をする場合、午堂さんと同じような時間を優先するケースが合っていると思います。ただ、その際には業者選定やメンテナンスメニューなども吟味する必要があることを念頭に行動することも大切だと教えていただきました。
不動産投資と太陽光発電投資の比較については、2つの投資はとても良く似ていて、両方で運用されている方も多くいらっしゃいます。しかし、お話にあったとおり投資用マンションを購入する際には、多くの頭金が必要になったり、首都圏ではワンルームマンションの新築がほぼ出てこなくなる状況で、社会情勢が投資家の選択肢を狭めています。ただいたずらに時間を過ごすと、投資運用自体ができないという結果を招くことも考えられます。投資先の商品は可能であるものから検討し、長い目で見た運用計画を立てるとよいでしょう。
新築の太陽光発電投資物件は、2020年度内で購入できなくなる方向です。時間に限りがありますので、セミナーに参加したり情報収集をして、早めに検討してみましょう。
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